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如何有效快速地成立业主委员会 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2012-05-27
— 本帖被 黄石验房师★ 执行加亮操作(2012-05-27) —
该如何有效快速地成立业委会呢?
  住户间相互了解有限
  牵头者面临重重困难
  南郊某小区的业主王力(化名)最近有点烦,入住了4年的小区,物业管理总是让人不满意:电费收取不合理,管道维修不及时等等,“个人去沟通时,总觉得物业不重视,推三阻四。”为了有个和物业平等对话的平台,从2009年底,小区计划筹备业主委员会。然而,接下来的情况让他非常头疼。
  首先面临的是谁来筹备的问题。年轻人要上班没有那么多时间,只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在业主身份认定等问题,因为大多是以儿女的名义买的房,不是房产证上的“业主”。发起人的确定用了近一个月时间,召集业主第一次开会又用了3个月时间。响应小区里贴通知的人不多,大部分业主一直在观望。没有大的场所,第一次会议的地点放在了小区篮球场。业主相互间不太熟悉,要取信于大家显得很不容易。一年过去了,当初发起筹备的5个人,只剩下王力还在坚持。
  西安洪振律师事务所武军律师认为,成立难首先在于要求有点高。最新修订的《西安物业管理条例》第二十三条规定的成立条件是符合下列情形之一:物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上;或是首套物业出售并交付使用满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上。

  陕西平镜律师事务所周文海律师从2004年就关注业主委员会成立的难题,并多次参与业主委员会成立的法律咨询工作。在他看来,业主委员会和村民委员会虽然听上去相似,但实际上却很不同。村委会选举时因为知根知底,有公信力的领导很容易选出,但小区居民来自五湖四海,互相之间不太了解,除非发生影响集体利益的事情,平常联系较为松散。
  2008年,北郊某大型小区欲成立业主委员会,发起人获得了业主的信任,开发商也提供了会议室,但拿委托书去房地局备案时,遭到“能不能代表业主”的质疑。这时,有业主指责做防护窗生意的发起人是为了私利,发起人的确有这个想法,但被无限放大之后,立刻遭到普遍质疑。最后,发起人干脆卖了房子一走了之。
  平台难找,这好比新生选班长。虽然相互之间不了解,但大家至少坐在一个教室,而一般小区里是缺乏“教室”这个平台的。网络论坛现在比较发达,以此为平台是否能够解决这一问题?王力所住小区的qq群已经成立两年,但通过这种方式的了解“还是不够”,很多老年居民也不习惯使用网络。
  和物业没矛盾前就应筹备
  街道办有义务当好牵头人
  成立业主委员会的契机,多是源自对物业服务不满,这就很难获得物业公司的支持。王力也觉得,“抱着抗衡的心态,物业公司很难积极参与。”业主委员会的成立应该是业主、物业公司和相关管理部门通力合作的结果,《西安市物业管理条例》第二十三条规定:街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内,组织成立业主大会筹备组。区县物业管理行政主管部门应当予以指导。,
  周文海认为一些街道办没有尽到相关义务。街道办应该更加主动地去组织业主委员会,当好牵头人,单纯靠业主去向物业公司索取相关资料,不容易也不合适。如果能在刚开始就主动一些,在双方尚未发生矛盾时就组织成立,物业公司也相对会多些配合。
  枫叶新都市业主委员会成立于2005年,目前运转良好。这家业委会的主任毛新荣对于西安市业主委员会成立率不高感到不解,国家法律法规比起当年已经细化不少,业主的维权意识也在不断提高。她认为,问题出在有些开发商和物业公司目光短浅,没有意识到成立业主委员会早已是大势所趋。在她看来,自己小区的物业开发商比较明智,在得知业主委员会开始筹备后,借给筹备人3万元作为启动资金。开发商、物业方积极配合,小区的管理水平就提高了,对于后续楼盘的销售也必然具有正面作用。现在,该业主委员会和物业公司关系融洽。记者采访时,正逢双方召开元旦茶话会。
  “这也得益于负责沟通的委员以大家利益为重,不提自家问题,物业方便会减少对立情绪。”毛新荣说,“业主委员会成立一年后,工作人员才开始领取工资。什么样的人适合做业主委员会的工作?一定不能有太多私心杂念,否则走不长。”
  武军律师认为,缺乏对开发商、物业的制约机制也是问题之一。物业管理条例虽然规定,建设单位和物业服务企业应当提供筹备工作所需的义务,但却没有惩罚措施。
  团结的核心善用法律维权
  一个天时地利人和的样本故事
  枫叶新都市业委会的成立,像是一个“天时地利人和”的样本故事。从筹备到成立,只用了不足4个月时间。
  发起筹备的时间选在了2005年的大年初四。那时,住户们基本都在家过春节,不少人还在同一个单位工作,相对熟悉。
  发起人拿着扩音喇叭,物业公司提供了两张桌子——3天时间里,入住的900多户中,有700多户签名同意成立业委会。70人的维权小组形成后,又选出了由27人组成的委员会,每一次进展都有章可循。毛新荣的丈夫是业主,她的资格认定要得到丈夫的全权委托书。
  开会地点在小区的旧餐厅。第一次开会,业主们畅所欲言,用毛新荣的话讲“吵个不停”。慢慢地,举手表决、少数服从多数,章程也定了下来。每个月写工作计划,遇有突发事件时,业委会的常委们开会讨论、商议解决。
  接下来,一切按程序走:房地局备案,小区公示,聘请律师清理家产,确定管理用房,收回小区广告和施工设备图纸,核查大修基金等等。
  业主委员会通过报纸公开进行招聘后,一下子来了七八家物业公司。开会时,业主们还是钟情原有的物业公司。大家也担心,如果换了新的物业公司,小区每天仅垃圾就有20车,一旦出了状况就会很麻烦。
  临街房出租和广告位都牵扯业主利益,业委会没有经营权,便委托物业公司经营管理,收入按比例分配。
  陕西联强律师事务所白云主任曾表示,枫叶新都市业主委员会之所以能够带领广大业主,摸索出这种物业管理模式,是因为整个小区有一个团结的核心,并善于运用法律维护合法权益。
  自成立到现在,枫叶新都市业委会已接待了七八十家小区业主来咨询经验。
  每个步骤都要在阳光之下,
  特殊情况可采用迂回策略
  《西安市物业管理条例》已经市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过,自2010年6月1日起施行。如何进一步加快业主委员会的成立?武军以自己在南京的亲身感受,提出了居委会来主持管理的建议。毛新荣觉得,应该加强宣传成立业委会的好处,如果不成立,小区的大修基金就难以启用。& \8 ^: p. ~, T3 J9 i- ^* Y
  南郊某小区业主委员会的成立也许能从另一个方面说明问题。开发商支持成立的前提,是业委会必须是自己利益的代言人,且由自己指认代表,与开发商有亲密关系的业主达到10%以上,初次选举便占了优势。周文海律师建议,业主先答应条件,首先要成立,开发商可以指认主任,但必须由其他业主当委员,以此“妥协”后,若有不满,则可在换届选举时改选主任。在这种迂回的策略下,这个小区的业主委员会2009年顺利成立。
  房地产行业的知名律师秦兵介绍说,在北京,目前真正有业主委员会的小区,占总数不足10%。他认为,法律没有规定必须成立业主委员会,而是鼓励成立、主张成立。业主们是一个庞大的消费群体,出于保护业主权益的需要,应通过严格的立法来保障成立业主委员会的每一个步骤都在阳光之下,“解决社会矛盾成本最低的方法就是立法,立好法,立高质量的法。”
  摒弃私心 坚定信心
  “每天8小时在单位,16个小时在小区”,已成为城市居民的一种生活模式。然而,一提到小区,许多人总皱眉头。原因何在——小区的管理不尽如人意。且不说大修基金去向如何、管理是否到位等等,当业主利益遭遇漠视或受到侵害时,维权的艰苦与漫长,使不少人进退两难、欲罢不能。究其症结,许多小区没有成立业主委员会。
  同一个小区的业主们要有一种意识,一种“事情关己不能挂起”的意识,积极主动地为本小区业委会的成立贡献力量,同时讲究方式方法,除了严格按照国家和地方的法律法规办事,还要选择恰当的时机,摒弃私心,尽可能多“走动”,事先赢得多数人的理解、支持和配合,按步骤,守规矩,直至完全促成。
  做事情遇到困难、挫折都很正常,关键是要有信心,一种不达目的不罢休的信心。


  六个步骤分解难题
  如果你们小区已经满足了基本条件,接下来分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。
  ★前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系,并产生志愿者小组,以志愿者小组为核心,联系本小区十分之一以上的业主签名,发起成立业主大会的倡议。新  ★成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作,并选举产生业主委员会。

  ★起草业主委员会章程起草业主委员会章程,以及相关形式和成立办法,决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数,汇集参选业主的资料,所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主,并签收条。
  ★筹备组验票收回选票后,筹备组应公开验票工作,如果收条超过业主所持投票权1/2以上,反馈意见中的反对意见少于1/2,业主大会成立,业主委员会章程通过。在人数范围内,得反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

  ★召开业主大会业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、副主任,并可以开展工作。
  ★业主委员会备案将业主大会成立简要过程,业主委员会主任和委员名单,业主委员会章程报送区、县小区办备案,并请接收人签收,注明接收文件的时间。新浪乐居论坛$ t

  答疑解惑
  Q 业主委员会人数及任期有多长?
  A 业主委员会委员人数一般为5至9人的单数;首次业主委员会会议应推选主任委员1人,作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年,可连选连任。在任期内,委员的撤换、增减,由业主委员会会议通过后,提交业主大会确认。
  Q 如何确定业主的投票权?
  A 业主在首次业主大会会议上的投票权,按照拥有的物业建筑面积计算,每一平方米计为投票权计算基数,不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议,业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加。一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。



  业主委员会行使的职权
  1.召集和主持业主大会;
  2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;
  3.采用公开招标方式聘请物业管理公司,并与其订立、变更或解除委托管理合同;
  4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
  5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准;

  6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。



  业主委员会履行的义务

  1.执行业主大会的各项决定;
  2.遵守和履行物业委托管理合同;
  3.不能从事各种投资和经营活动; sx.bbs.house.sina.com.cn* X  q6 L/ h
  4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。
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只看该作者 沙发  发表于: 2012-05-28
路过来看看~~~~~~
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只看该作者 板凳  发表于: 2012-05-29
我继续顶你!太好的帖子了 支持
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只看该作者 地板  发表于: 2012-05-31
好,谢谢你,大家都需要的好帖
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只看该作者 4楼 发表于: 2012-06-01
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只看该作者 5楼 发表于: 2012-06-01
楼主辛苦了,鼓励一下

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只看该作者 6楼 发表于: 2012-06-03
谢谢楼主~~~~~~~








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只看该作者 7楼 发表于: 2012-06-04
强强强~~,太好了,谢谢
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只看该作者 8楼 发表于: 2012-06-06
也是支持,我代表大家顶你了
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只看该作者 9楼 发表于: 2012-06-08
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